一、项目基本情况

服务地址：沈阳市铁西区沈辽东路31号。

服务面积：10.2万平方米。

二、采购单位市体校（甲方）委托中标企业（乙方）管理事项

(一)建筑物及场馆设施日常维护管理，含建筑物墙壁、地面、天棚、瓷砖、门、窗、锁、玻璃、台阶、排风系统、楼梯间、走廊、通道、办公楼、训练场馆、教学楼等区域以及配套公共附属构筑物设施的日常维修巡检管理。

（二）设施、设备的运行和管理

1、供配电系统：负责变压器、高低压配电设备、二次配电、动力配电设备、低压配电箱柜、生活用电、楼内外照明、墙壁配电、线路及其它各要素配电设备的日常维修维护巡检管理。

2、给排水系统：负责蓄水池、水箱、水泵、阀门、淋浴、管线、给排水系统、龙头、卫生间洁具等设施设备日常维修维护巡检管理。

************消防防控主机、烟感探测******************消防箱、水泵接合器等设施日常维修维******消防水泵及其配电******消防标志、防火卷帘门、燃气报警器******消防应急******消防广播等系统日常维修维护巡检管理。

4、楼宇智能管理系统：负责教学楼广播和弱电中控系统、门禁系统、院落安全视频监控系统、防盗系统、会议屏幕、音频等设备日常维修维护巡检管理及服务保障。

5、办公家具、门窗、电器设备等日常维护巡检管理。

6、甲方委托其他设备设施维护维修保养管理。

7、负责采暖给排水、供配电、变配******消防、安保监控设施日常维护巡检。（供暖期内为保证供暖设施良好运行，需安排专业人员实行24小时值班巡检制度，杜绝跑冒滴漏现象发生）

8、合理使用能源，采取一切可能节能措施努力将能源消耗降到最低点，以减轻甲方负担。

（三）卫生保洁、绿化管理

1、负责服务面积区域内的所有场馆、教学楼（包括公共课和阶梯教室等）、办公楼及其配套设施公共区域、包括庭院、道路、电梯轿箱、房屋公用走廊、楼梯安全通道、大厅、天台、天棚、墙壁、门窗、室内玻璃、电梯间、活动室、会议室、公共卫生间、牌匾、装饰物等全天候卫生清洁及接待会务保障。

2、制订详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照预定清洁标准操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。

3、负责日产垃圾收集、清运工作，适时清运环卫部门不予清运的大件废弃物。（环卫清运费用由乙方负责）

4、负责办公家具、地板、大理石地面、墙面、地毯保洁养护工作。

5、负责卫生防疫消杀保证每月一次对服务区域范围全方位的空气、环境进行预防性消杀。（所需物资由乙方提供）

6、负责庭院环境绿化消杀工作，每年至少三次，包括日常花草树木养护修剪、摆放、屋面杂草清除等，确保花草树木成活率90%以上。（所需物资由乙方提供）

7、负责浴室卫生清洁及使用管理。

******消防管理

1、24小时门禁管理：礼貌接待来我校办事人员，按甲方规定对外来人员持有效身份证件登记后予以放行。禁止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决制止，确保办公秩序良好，使门禁真正成为安全屏障和文明窗口。

2、24小时巡查管理、制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以秩序维护为主，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处置突发事件，兼顾对设备运行和环境卫生等有可能发生安全隐患情况的监督。

******消防监控系统的运行管理及紧急事件处置报******消防设施的管理维护，负责灭火器日常管理，包括使用管理，时效管理，配置管理。

4、24小时登记出入园区车辆，定期检查停放车辆，做好外来车辆疏导，指挥车辆停放，防止危险品和可疑人员进入校内。

5、处理各类突发事件，制订针对甲方特点的突发事件应急处理预案。有针对性制订应对火险、火灾、漏水、盗窃、意外治安事件、骚扰“甲方”秩序、重大设备事故和自然灾害等意外突发事件的应急处理预案，并做必要演练。一旦发生案情时，即予果断、及时、妥善地加以处理，努力将损失和影响降到最低点。

（五）档案、资料管理，妥善保管因工作需要甲方移交给乙方的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备******消防档案、设备设施维修档案。

（六）物资管理

1、妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房，在本合同终止时，必须全部返还移交市体育事业发展中心及所属单位提供的设备工具、在扣除自然磨损因素后完好率达到100%。

2、合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库保管和消耗登记制度，及时编制月及季度物业运行成本分析报表提交甲方。

3、对甲方的办公设施，各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经甲方同意。在工作过程中如损坏甲方物品负责全部赔偿。

（七）公寓管理

1．宿舍管理员应为人师表、品行端正、服装整洁、语言文明，耐心服务，遇有冲突，须向训练科汇报，杜绝与学生发生任何冲突。

******学校学生三集中全年封闭管理，公寓管理实行24小时值班制度，不得脱岗。

******学校规定的作息时间开、锁宿舍大门，不得延误或提前。

4．学生家长、非住宿学生及其他校外人员不得随意进入宿舍楼。男性家长不得随意进出女生宿舍楼，须建立校外人员来访登记簿，对上述人员做好来访登记；任何时候严禁男女生串入异性宿舍。

5．节假日、双休日和平时上课期间，加强宿舍区内的巡视，负责督促学生关锁门窗，留意各种可疑现象，保障学生的个人财物安全。

6．负责宿舍区域内门窗、配电等设施的检查管理工作，发现问题及时采取措施并向总务处报修。

7．双休日、平时上课、训练期间严禁学生进入宿舍区、滋留宿舍，有特殊情况须出具班主任、教练员的审批手续，宿舍管理员须做好记录。

8．每天上午9：00之前对学生宿舍内卫生进行日常检查，并做好详细扣分记载，于当天下午3:00前送交训练科。

9．负责宿舍区外围环境、各楼层（包括走廊、楼梯、楼梯扶手）、洗手间卫生的日常检查和管理。

10．为迎接各级各类的检查、验收、评估和其它来校视******学校做好相关的突击保洁和相关的服务工作。

11.按甲方关于对公寓管理的相关规定对公寓实施管理，公寓每两层安排一名管理员，24小时轮岗值守监督住校学生执行就寝相关规定、维护公寓寝室秩序，要求每两小时楼内入寝巡视一次并记录，对住校学生进行全方位管理、及时与训练科和教练员沟通反馈信息。

12.发现学生打架斗殴、抽烟、喝酒、赌博或在寝室走廊上玩球等违反校规校纪的行为应当立即制止，严肃批评，耐心教育，并及时向训练科反映。如出现漏岗、缺岗对以上现象未及时制止造成不良后果由乙方承担。

13.乙方要对寝室每月进行一次卫生、纪律优秀寝室评比，每层卫生、纪律各一个，并给予适当的物质奖励。

（八）其他职责

1、进驻接管需制定详细计划，明确时间安排、接管人员等，对资料进行归档，按规定办理接管手续。

2、遵守甲方规章制度和保密规定，维护甲方的合法权益和形象，不得借甲方名义做虚假和不实的宣传。

3、根据合同规定或甲方指示全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三人，对需由其它专业公司承担的服务管理事项，必须经甲方同意后方可转委托（以书面报告批复为准）。

4、总体负责组织物业服务的管理实施，保持同甲方管理部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，接受甲方监督指导。

5、乙方必须严格审核录用物业管理及其他从业人员，必须全员签订劳动合同，严格执行国家劳动法规，保障从业人员的合法权益。如调整管理人员及技术骨干，应事先与甲方协商，并将新录用人员的自然情况书面向甲方通报，经甲方同意后方可实施，未经甲方允许乙方不得擅自并岗减员，若发现存有此现象由物业服务费中扣除相应费用。

6、及时调整甲方认为不适合继续在甲方服务的物业公司工作人员。

7、建立从业人员考勤制度，实施岗前及在岗位培训制度，对从业人员的工作质量，效率进行动态管理和监督。

8、负责对岗位从业人员每年进行一次体检，并向甲方提供结果。

三、物业管理质量标准

（一）设备运行养护维修

总体要求：

1、制订设备安全运行岗位责任制，定期巡视检查保养情况，运行记录维修档案等管理制度并严格执行。

2、设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，机房环境符合设备管理要求。

3、严格执行操作规程。

4、保证设备完好，运行正常，一年内无责任管理事故。

5、制定事故应急预案，并严格执行。

（二）房屋公共设施维修养护

1、房屋档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

2、建立正常报修值班制度，设立服务电话，及时处理报修业务。

3、建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%，维修服务回访率达100%，维修质量合格率达98%以上。

4、共用设施完好，无随意改变用途，发现缺损3日内修补完毕。

（三）保洁绿化

1、保洁设施完备并定期对地面，墙面、卫生洁具等部位进行日常养护（大理石地面、地毯、地板、塑胶每月做一次机械清洁养护）确保表面光洁无污渍，清洗机械由乙方自备。

2、本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查保洁工作。

******办公室实行早7：30时前或晚6：30时后保洁，办公及公共办公区域实行7:00-16:30进行保洁，公寓要求7:00-21：00随时进行保洁。会议室、报告厅、接待室实行用后即时彻底保洁，卫生间、走廊、楼梯通道、大厅及其他公共区域实行工作日全天候保洁，各训练场馆及教学楼要求7:00-16:30或根据训练、教学时间随时调整弹性安排进行保洁，庭院每天随时清扫烟头，纸屑，石块，残土，树叶等，垃圾日产日清日运。

4、无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹，水迹，痰迹。

5、绿地无改变用途、破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。

6、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，定期进行药物消杀除虫服务。

7、冬季降雪及时清理，确保校园道路通畅、无积雪。

（四）安全管理

1、实行24小时值班及巡逻制度，******消防安全、违规用电和用电器具及照明灯应关未关等安全隐患进行排查，发现问题及时处理，杜绝长明灯等现象的存在，否则追究当班人员责任。安保人员必须熟悉责任区域环境特别是要对重点和要害部位情况了如指掌。

2、结合园区特点，制定安全防范及突发事件应急预案，在接到任何部位报警后必须在5分钟内赶到现场。

3、进出车辆管理有序，有专人疏导，院******学校南北门做好车辆疏导，避免车辆拥堵。

（五）其他要求

1、维护甲方利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

2、物业员工统一着装佩带明显标志，工作规范，作风严瑾，文明服务，严格考勤。

3、甲方教职员工对物业公司的满意率达到95%。

四、主要岗位人员配置及要求（64人）（其中全年7个月需64人，5个月需54人。经理1人，秩序维护员20人，保洁25人，公寓9人，技工5人，消控中心4人）（5个月时间为1月、2月、7月、8月、12月，期间为寒暑假以及冬训时间。岗位减少人员有教学楼、寝室、田径馆保洁和保安，共计10人）

（一）项目经理（1人）

要求：

******大学本科以上学历（上岗前核验相关证明材料）。

2、受过物业管理、公共关系、企业管理等相关专业知识的培训者优先。

3、3年以上物业服务或相关工作经验。

4、具有项目管理理论与经验，熟悉项目管理方法和管理工具。

5、了解国家相关法律、法规，全面掌握物业服务的各种方法、技巧。

6、了解市场物业服务的新动态，掌握甲方对物业服务要求的变化。

7、良好的组织协调能力，项目控制能力，良好的客户沟通能力。

岗位职责：

1、规范各部门运作，带领项目部全体员工执行公司质量体系文件、各项规章制度及操作手册等。

2、建立、完善项目部内部管理体系，确保管理处各项工作的有序开展。

3、物业经营管理工作及日常工作的管理工作，对物业的整体状况负责。

4、组织、协调本管理处内人员的工作安排，组织本管理处员工绩效考评工作，审批本管理处每月的培训计划，监督各类员工之培训是否有效。

******学校沟通，及时认真地解决甲方提出的合理要求。

******学校提出的有效投诉处理负责跟踪，不断完善管理流程。

7、制定、审核本管理处每月工作计划，根据工作需要，主持召开管理处工作例会，听取工作汇报，了解工作中的不足、疑点、难点，检查、总结和布置工作。

8、监督检查管理区域公共设施、机电设备的维修养护，确保各类机电设备运作正常。

9、完成与管理工作有关及领导交办的其它各项工作。

（二）秩序维护人员（20人）

要求：男性，了解国家法律、法规，掌握甲方有关行政管理规章制度，接受过正规军事训练，具有良好的军警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力，应急处置能力和快速反应能力，身高1.70米以上，五官端正，身体健康，政审合格。

具体岗位：保安主管、南门岗、北门岗，巡逻岗、外场地门岗、游泳馆、奥星楼、办公楼、中专教学楼、男子公寓、女子公寓、大球公寓。

岗位职责：

1、各岗位不得出现缺岗、空岗现象。严格执行交接班制度，不得擅离职守，重点部位值岗每班不少于2人，如：南门岗等甲方规定区域。

2、做好巡逻、巡查工作，巡逻区域覆盖整个校园，针对重点部位、区域做到细致、警惕，发现情况，及时汇报，做好巡逻记录。

******消防设施******消防器械丢失、损坏情况，及时上报，消除火灾隐患。

（三）保洁人员（25人）

要求：身体健康状况良好，无传染及其他疾病。

具体岗位：保洁主管、游泳馆、拳击蹦床馆、篮球馆、奥星楼、田径馆、办公楼、举重馆、综合训练馆、大球公寓、体操馆、大球办公楼、中专教学楼、男子公寓、女子公寓、大球公寓、外围区域、外场地。

岗位职责：

1、每天要清扫校园校道、各公共场所，做到门窗、楼梯扶手、走廊、洗漱间、浴室等公共区域无灰尘，天花板、墙角无蜘蛛网，地面无垃圾、痰迹，瓷砖上无污垢，墙面无球印、鞋印及其他印迹。

2、每日清扫、冲洗公共卫生间，保证墙面、墙角、天花板无灰尘、蜘蛛网，蹲坑无积物，便池无污垢，洗手盆台面无污渍，镜面无痕迹，地面清洁，厕所无异味。

3、每日及时清走垃圾筒内的垃圾，更换垃圾袋。及时擦洗垃圾筒表面，保持垃圾筒周围无垃圾。

（四）消控中心操作员（4人）

要求：具有四级及以上************消防设施操作员证（上岗前核验相关证明材料）******消******消防设备设施的工作原理及操作方法，具有1年以上工作经验。消控中心必须保证24小时值班制度，值岗每班不少于2人，无空岗状态。

（五）技工（5人）

1、水暖技工（1人）：精通水暖技术，上下水管道日常维修技能。

2、强电技工、弱电技工（2人）：精通送配电工程施工，照明、智能网络、电器、机电及电子产品日常维修等技能、具有3年以上实际操作经验。具备特种作业操作证（电工）（上岗前核验相关材料）。

3、杂修技工（1人）：精通门、窗、锁、器材日常维修技能，具有电焊实际操作经验。

4、仓库保管员（1人）：

岗位职责：

1. 仓库管理：负责体育器材的出、入库，仓库保管工作，确保器材的数量准确、质量完好。保持仓库的整洁、通风和安全，合理安排器材的存放位置，方便取用和盘点。

2. 盘点登记：对入库和出库的器材进行详细登记，定期进行盘点，确保账物相符。

3. 安全检查：定期对体育器材进行安全检查，确保学生使用时的安全。

4. 维修******学校器材进行日常保养工作，延长器材的使用寿命******学校损坏的器材，并进行维修。

5******学校的各项规章制度，严格执行器材管理的相关规定。

（六）公寓管理员（9人）

具体岗位：公寓主管、男子公寓管理员、女子公寓管理员。

要求：了解国家法律、法规，掌握甲方有关公寓管理规章制度，服从训练部门�******学校公寓管理经验，工作认真、细致，具有责任******消防疏散通道******消防设备的使用方法，知晓突发事件的处理方式流程。

岗位职责：

1.负责监督管理宿舍日常生活纪律、安全卫生工作;

2.负责职工的住宿登记、调宿、退宿等事宜;

3.负责宿舍的安全工作，做好防火、防盗工作;

4.负责宿舍楼内的公共设施管理工作，确保设施的安全、正常运行;

5.维护宿舍秩序，做好人员的来访登记工作;注意出入人员，如发现可疑问题要及时上

报;

6.负责做好学生就寝纪律工作;

7.做好本职工作，工作期间不准擅离工作岗位。

五、其他事项

1、供应商无偿提供保证从事物业服务所需要的工具材料及劳动保护用品。如：扫把、拖布、推尘油拖、吸尘器、撮子、垃圾桶、垃圾袋、卫生间除臭芳香球、地刷、清洁除垢剂、除雪物资等用品。

2、供应商无偿提供秩序维护所需器械装备，对讲机20个；防护盾牌4个；安全钢叉4套；防爆头盔2顶；防刺背心2套；防割手套2副；自卫喷雾剂4支；橡胶警棍4支；巡逻强光电筒15支。

3、维修人员随身工具自备或由乙方提供、大型的维修工具由甲方提供，设备设施所发生的维修材料费用由甲方提供，甲方承担设备设施所产生的水、电等能耗费用。

4.费用构成：预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），投标报价包括员工工资、社会“五险”、服装费、工会经费、管理费、保洁用具（材料）费用、维修工具费用、临时加班费用、税金等所有费用，包括该服务项目的所有费用，采购人不再额外付费。

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效响应处理。