一、项目概述：

******教育局物业管理项目

******教育局

3、物业类型：办公楼、庭院、食堂。

4、服务地点：沈阳市大东区津桥路天齐一巷5号。

5、资金来源：财政资金

6、计划服务期：两年

合同期限：从签订合同之日起算，一年时间。合同期满后，如甲方对乙方的服务充分认可，乙方愿意继续服务，甲乙双方可以续签下一年度物业合同，续签合同金额不超过本次中标金额。

特别说明：物业管理费在合同签订后的合同期内不做调整。

二、服务内容：

（一）卫生保洁、绿化管理

******办公室、各楼层卫生间、走廊、楼梯、楼道、庭院及停车场的全天候卫生清洁。

******办公室一月一次；全楼一年二次。

2、每日垃圾的收集、清运到指定的环卫垃圾站。

3、冬季庭院内除雪。

4、庭院内绿化养护。

（二）白天秩序维护及夜间值更。

（三）接收、分发和传递报刊、信件。

（四）水、电、暖气以及其他的杂修工作。

（五）早、午两餐的伙食供应。

三、岗位配置及要求：

主要岗位人员配置及要求（12人）

1、秩序维护员及夜间更值员3人（白天秩序维护员2人、夜间更值员1人）。年龄在55周岁以下男性。主要工作：负责办公区域安全，严格执行24小时值班值勤制度，确保安全。人员要求：政治品德良好、身体健壮、责任心强。

2、工程维运1人。要求：年龄55周岁以下男性。

具有良好的机电专业基础知识，熟悉物业管理的强弱电，厨房设备维修，机电设备、设施的运行、维护管理工作。

具有5年以上设备运行管理维修经验，持有中级或以上技术等级证书，具有独立排除一般电器故障的能力。（上岗前提供相关证明材料及证书）。

掌握建筑物、附属物及办公用具、办公家具、门、窗、上下水等维修，具备独立完成一般常见故障维修的能力。

3、保洁人员3人。要求：女性，年龄55周岁以下******办公室、会议室、活动室、值班室以及走廊、楼道、洗手间、庭院等公共场所日常卫生保洁工作。人员要求：品德良好，保证身体健康状况良好，无传染病及其它疾病，具有较强的工作能力和工作责任心。

4、食堂工作人员5人。

1）食堂厨师1人

要求男性，年龄50周岁以下，具有一定的管理能力，懂得食品的营养搭配。

3年以上大灶和小灶工作经验。（上岗前提供相关证明材料）。

2）面点师 1人

要求年龄55周岁以下，男女不限，掌握多种面点技术,如蒸食，烙饼，烤制中西糕点等多种风味面食，对精细搭配、营养有一定研究。5年以上面点经验（上岗前提供相关证明材料）。

3）水案员 1人

要求年龄55周岁以下，男女不限，经过专业培训，，技术好，速度快。3年以上水案工作经验（上岗前提供相关证明材料）

4）勤杂工1人

要求年龄55周岁以下，女性，能吃苦耐劳。3年以上食堂保洁经验。（上岗前提供相关证明材料）

5）服务员1人

要求年龄55周岁以下，女性，能吃苦耐劳。3年以上食堂服务工作经验（上岗前提供相关证明材料）

以上人员要求可靠、本分，具有良好的职业道德和卫生习惯，有较强的责任心和敬业精神，本人及家庭成员心理健康，无精神病史，行为不偏激，身体健康，无传染性疾病。

食堂工作人员必须持健康证上岗。（上岗前提供相关证明材料）

注：以上所有人员均要求缴纳五险。

四、服务内容要求及标准

（一）工程维修、绿化养护、设备运行和管理

1、给排水维修保养

（1）每季度检查生活供水设备，确保生活供水质量；

（2）每季度检查院内所有雨水井、排雨水管线一次，确保雨水排放畅通；

（3）每月检查院内所有排污水井、化粪池、排水管线，确保污水排放畅通，发现问题及时处理；

（4）所有卫生间地漏、下水、拖布间下水、大便池、小便池下水要畅通，如堵塞及时疏通。

2、强电维修保养

（1）对采购单位所有电箱、配电柜、用电设施每周检查维护保养一次，确保用电安全；

（2）保证采购单位内亮化照明完好，每天巡检一次，更换损坏灯具及光源不超过 12 小时。

3、装饰、建筑物维修

（1）采购单位外墙、墙砖、窗户等需检查，及时更换破损部分及防高空坠物排除隐患，保证无安全隐患；

（2）户外理石地面等硬化路面，每周检查维修一遍，保证不松动、不破损；

（3）室内所有地面、墙面、天棚，都要保持整洁完好，及时粉刷墙面、及时更换坏砖、更换坏棚板，24小时内完成；

4、日常维修

应急报修，10 分钟到位维修处理，报修电话每天 24 小时畅通。

5、绿化养护

   对机关院内树木、绿地日常修剪，浇水，施肥，杀虫。确保树木、灌木绿化整洁有型，花坛内无杂草、纸屑。

（二）卫生保洁、环境卫生清扫

1、负责公共区域走廊、大厅、楼梯、会议室、门窗、卫生间、等办公区域及设施设备的卫生清洁工作。

（1）每天早晚2次对地面进行清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，采取临时防滑措施，避免意外发生；

（2）公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、椅子等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、 无灰尘、无污渍, 保持窗明几净；

（3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁；

（4）楼梯每天要清洁2次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等；

（5）卫生间清洁要求随时有专人负责，做到干净无杂物无异味。每天晚间在人员减少的时间要对卫生间进行重点清洁，主要清洁便池、小便池和地面，确保卫生间始终保持清洁干净，无异味、无污渍。面盆、台面、墙壁干净、无水迹、无污渍、无毛发；便池及小便池周围的地面清洁要及时且无尿渍，需使用专用的拖布或水刮进行擦干处理，禁止与其它拖布混用；及时补充卷纸、擦手纸、洗手液，不能出现缺少现象；卫生间的设施如天花板、隔断板、墙面等每周要进行 1 次大清洁，确保无灰尘、无污渍， 光亮整洁；

（6）随时检查公共区域的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。

2、院内停车场、垃圾站、公用设备设施等卫生清洁。

（1）每天对停车位进行清扫 1 次，全天保洁。保证道路、停车位、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等；

（2）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净；

（3）冬季对院内积雪做到雪停后及时清扫，保证工作人员正常出入；

4、会议室卫生清洁与会议服务

（1）每天早中晚2次对各个会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持会议室可使用状态；

******消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍；

（3）随时检查会议室内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。

******消防管理

1、保安管理

（1）办公楼内外设 24 小时保安，必须做到每两小时巡逻一次，保证每个楼层的巡视；

（2）遇到问题及时与采购单位取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保安全；

（3）巡逻检查的保安必须着装规范；

（4）在检查中如发现险情，应果断采取应急处理措施，并及时上报，在有关人员及机关领导到达现场之前不能离开；

（5）保安必须熟悉采购单位楼内巡逻区各类设备、物品放置，如发现物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，落实各项防范措施；

******消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即进行更换，并认真填写更换记录；

（7）注意观察过往人员情况及其携带的物品，如发现可疑的人员和物品， 要选择适当的地点加以监视，并及时报告，必要时要对其所带物品进行检查并做好登记；

（8）夜间保安巡逻检查应注意观察声******办公室是否有房门未锁，且房间无人情况，及时上报采购单位应急处理。

******办公室。

（10）负责大型物品出入管理，必须得到采购单位的通知、登记后，方可放行。

2、事故处理

（1）迅速果断制止火灾、突发性停电、水浸、盗窃、纠纷等突发事件，同时尽快向上级领导报告；

（2）参与事故处理的保安在事件处理后立即向采购单位负责人详述事故发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；

3、突发事件的处理

（1）对于各种突发事件有应急预案；

（2）凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静 ，立即采取必要措施，及时报告当值领导；

（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；

（4）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；

（5）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；

（6）保安在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

（7）巡查发现有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人；并监视现场等待相关人员支援，组织或配合抓获盗窃者，事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像 ，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。

4、纠纷事件的处理

（1）处理纠纷等事件应保持客观、克制的态度，应尽量避免与人发生冲突或争吵，降低事件影响度。

（2）巡查发现或接报有纠纷等事件，应马上报告采购单位，简要说明现场的情况（地点、人数、纠纷程度等）。如能处理的即时处理；否则监视现场，等待采购单位的指令；

（3）纠纷事件中如有财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、并及时报警处理，作详细调查以明确责任和落实赔偿；

******医院救治。

（四）餐饮服务

1、食堂服务事项范围

（1）负责为采购单位内工作人员提前按时制作早中餐，就餐全程保持餐食温热，早餐时间7:50-8:30，午餐时间11：30-12:30。按照采购单位要求，完成临时性加餐工作。

（2）负责提供食品安全管理服务；

（3）负责各类应急任务的工作餐保障；

（4）营养配餐：

早餐:菜四种（凉菜热菜各两道），基础面食两种（糖三角、花卷、豆包、筋饼、烤饼等），风味面食两种（油条、蛋糕、方糕、馅饼、疙瘩汤、小馄饨、煎包等）、粥品一种（皮蛋瘦肉粥、蔬菜粥、南瓜粥、二米粥等），饮品一种（牛奶、五谷豆浆等），鸡蛋每天换样式（茶蛋、煎蛋、鸡蛋糕等），每天有面条，豆腐脑。

午餐:米饭（二米饭、黑米饭、高粱米饭等，每天换样制作）、基础面食两种（糖三角、花卷、豆包、筋饼、烤饼等，每天换样制作）、荤菜一道（鱼、牛羊肉、猪肉、鸡肉、虾等）、副荤一道（或炖菜）、热素菜二道、汤品、水果、酸奶等。每周一次面食（包子、烧麦、饺子、面条等）。视季节转变添加饮品（红枣水、绿豆汤、银耳莲子汤等）。每周制作1次冷面、拌饭等风味小吃。

每周四前制定下周菜谱，经采购单位同意后，在食堂公示并执行。

（5）负责采购单位厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作；

（6）负责采购单位食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理；

（7）负责采购单位食堂食品卫生安全，负责餐饮责任险；

（8）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用；

（9）严格遵守采购单位各项规章制度，服从采购单位管理人员监督管理，做好采购单位交办的其他工作任务；

（10）负责采购单位食堂燃气设备的管理和使用安全，规范操作，承担安全责任。

2、食堂服务要求

（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；

（2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；

（3）所有采购单位餐饮服务人员均有健康证，并按规定组织做好每年体检工作；

（4）主要管理者、厨师、面点等各主要岗位人员要具有相应的资格证书；

（5）每月做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

（6）按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作；

（7）指标要求：卫生质量合格率100%；工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率100%；

（8）针对少数民族及有特殊饮食习惯的人员满足其就餐需求。

（9）中标单位工作人员应与采购单位工作人员错时就餐。

五、费用构成

1、采购单位负责费用范围：

（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换材料费用；

（2）各类设备设施年检、检测费用；

（3）二次供水系统、绿化养护的外围保养、维修、更换材料费用；

（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用；

（5）清洁设备及各类服务用品、耗材费用；

（6）公用能源（水、电、热力、通信、燃气等）费用。

2、投标单位负责费用范围：

（1）依法依规、按月及时足额为员工发放工资，并依法依规为员工缴纳各类社会保险费用。

（2）负责员工的工服费、培训费、体检费等。

（3）负责法定税费等。

六、相关要求

遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。

根据合同规定或采购单位指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购单位同意后方可委托。

保持同采购单位管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，尊重采购单位的意见，接受采购单位的建议、监督和指导。

专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。

中标后，采购人严格审核录用本物业项目劳务人员，必须提供从业人员身份证明，秩序人员必须提供无劣迹证明，保证特殊岗位（厨师、面点师）从业人员具有行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整人员，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况向采购单位通报，经采购单位同意后实施。

经双方协商后及时调整采购单位认为不适合继续在采购单位工作的物业公司工作人员。

建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购单位报告结果。

中标单位提出保洁、秩序维护、工程、食堂等所需物料及工具的需求计划，经采购单位审核采购。